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    “沒想到，新一輪樓市調(diào)控如此嚴(yán)厲。我覺得房價要降，所以就取回了‘京貿(mào)國際城’的訂金。”已經(jīng)擁有一套兩居室的湯先生3月下旬在北京通州區(qū)一處新盤預(yù)交訂金2萬元，準(zhǔn)備購買一套93平方米的新房。“4月13日開盤的兩棟樓搶的人太多，我沒買上。”

    調(diào)控新政出臺后，湯先生因沒有認(rèn)購成功而暗自慶幸。目前，該樓盤銷售均價高達(dá)26800元/平方米。

    繼14日宣布提高二套房貸首付比例和利率1.1倍政策后，國務(wù)院17日發(fā)出通知要求，商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可暫停發(fā)購三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。與此同時，“引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”正在加緊研究制定中。業(yè)內(nèi)人士指出，旨在遏制炒房和投機(jī)性購房的調(diào)控政策將在短期內(nèi)為樓市“降溫”。

    新盤降價現(xiàn)端倪

    “告訴您一個好消息，我們現(xiàn)在開始內(nèi)部認(rèn)購，如果全款付，均價可便宜3000元！”17日中午，位于通州的清水灣銷售人員給排號的李先生去電。

    李先生介紹，清水灣下周六開盤，現(xiàn)在有150套房子可以拿出來內(nèi)部認(rèn)購。無獨(dú)有偶，清水灣周邊項目海棠灣的售樓員也給李先生打去電話，稱“全款支付均價便宜2000元，貸款也可以便宜1200元。”

    目前，這兩個集公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅的綜合項目銷售均價在24000元-25000元/平方米。按最新的價格計算，各戶型房源的優(yōu)惠幅度總價少則12萬元，多則超過60萬元。

    受國際新城規(guī)劃、軌道交通建設(shè)等利好刺激，通州房價近兩個月迅速上漲，新盤價格直逼3萬元大關(guān)，清水灣和海棠灣正是通州區(qū)的領(lǐng)漲樓盤。

    “這兩個項目本來價格就虛高，房子又多，就算優(yōu)惠3000元/平方米，還是太貴。”李先生對中國證券報記者表示。據(jù)了解，這兩個通州項目共有3500套房，在該區(qū)域?qū)儆诖媪枯^大的樓盤。受新政影響，新樓盤的客戶蓄積量普遍呈下滑之勢。為此，原定于18日開盤的部分城區(qū)項目不得不推遲入市。

    同樣的情況也出現(xiàn)在深圳。在深圳寶安區(qū)龍華的豪宅項目——水榭春天，記者看到，在寬敞的售樓處，只有約10個看房客，幾個售樓小姐在忙著講解，另有幾個銷售人員則在大廳里徘徊。中國證券報記者了解到，水榭春天一期已經(jīng)售完，價格高達(dá)每平方米1.7萬—2.3萬元，目前是二期開盤前的蓄客登記，但情況并不理想。

    “這個地段賣到2萬，太不可思議了。現(xiàn)在出了調(diào)控政策，也許會降一降，不著急買房了。”正考慮換房的李女士表示，之前心里很恐慌，現(xiàn)在平靜了許多，可能會觀望一段。現(xiàn)場多位看房客也都是觀望的心態(tài)，并不著急購買。

    投資客陷入彷徨

    在水榭春天售樓處，中國證券報記者遇到的任女士是投資購房。她說：“我現(xiàn)在很猶豫，首付比例和利率都大幅提高了，必然抑制相當(dāng)一部分需求，市場一冷，房價也會松動。”

    任女士坦陳，經(jīng)過反復(fù)研究發(fā)現(xiàn)，此次提高首付至五成，比2007年的政策更厲害，但整個市場環(huán)境和流動性規(guī)模完全不同，利率也差別很大，房價走勢還需要進(jìn)一步觀察。因此，任女士還是決定繼續(xù)觀望，看看房貸新政能否產(chǎn)生效果，現(xiàn)在投資房產(chǎn)風(fēng)險太大。

    手握五六套房產(chǎn)的張女士則有些恐慌。“春節(jié)前我想把房子都賣了，猶豫了一下沒賣，現(xiàn)在突然出臺新政，不知道能否賣得出去。”但她表示，現(xiàn)在等著買房的人還那么多，很難想象以后房價會大跌。

    對于深圳3月份二手房成交量比2月份大幅飆升，中原地產(chǎn)策略總監(jiān)周曜指出，這屬于典型的拉高出貨行情。目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。這些擁有大量房源的投資客在蓄意拉高房價之后，正在快速出貨。

    周曜認(rèn)為，投資客的出貨還會持續(xù)兩三個月，從4月第一周成交看，成交量依然巨大。他說，投資客能快跑則快跑，不要再繼續(xù)捂盤了。

    深圳資深投資客鄒建民告訴中國證券報記者，他所認(rèn)識的投資客大多在兩會前就拋售了手里的房產(chǎn)，沒有跑完的人開始恐慌了，但也有一些人還抱有幻想。“中國樓市沒有經(jīng)歷過大范圍的下跌，很多投資客沒有風(fēng)險意識。2007年投資房產(chǎn)被套牢的投資客，很多人在去年反彈中就已經(jīng)解套出貨了。而一些去年沖進(jìn)樓市的新手，沒有經(jīng)歷過2008年的大幅下跌，還在幻想房價繼續(xù)漲。”

    鄒建民認(rèn)為，通過房價收入比和租售比測算，可能未來3年房價都將持續(xù)下跌，跌幅甚至?xí)_(dá)到50%。

    房貸新細(xì)則本周將陸續(xù)出臺

    對于差別化住房信貸政策，銀行業(yè)人士說，盡管一些銀行分支機(jī)構(gòu)尚未收到總行的具體執(zhí)行通知，但這些細(xì)則將在本周陸續(xù)出臺，差別化房貸政策將全面落實(shí)。而且，由于政策執(zhí)行十分嚴(yán)格，二套房貸很難再打“擦邊球”。

    記者18日走訪多家銀行分支機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)營業(yè)部工作人員表示，由于房貸政策是在周末推出的，目前尚未收到總行的具體通知，房貸政策將在得到總行細(xì)則后調(diào)整。工商銀行海淀分行的一位信貸經(jīng)理說，19日總行可能下發(fā)二套房貸具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)銀行某房貸客戶經(jīng)理表示：“由于沒有接到通知，所以目前建行仍按照現(xiàn)有制度放貸。在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)下發(fā)后，二套房貸款的首付比例和利率將調(diào)整。”光大銀行、中信銀行等股份制銀行有關(guān)人士也表示，近期將下發(fā)新的房貸標(biāo)準(zhǔn)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，房貸新政傳導(dǎo)到銀行各支行及業(yè)務(wù)部門還需要一段時間，預(yù)計在一周內(nèi)，各大銀行將陸續(xù)出臺執(zhí)行細(xì)則。

    工商銀行上述信貸經(jīng)理說，“即使是通過內(nèi)部關(guān)系或是資質(zhì)良好的大客戶，銀行最多會在客戶的貸款時效上進(jìn)行優(yōu)惠，五成的首付比例和1.1倍的貸款利率不會發(fā)生變化。”他說，目前北京銀監(jiān)會還沒有就二套房采取何種貸款方式進(jìn)行嚴(yán)格限制。在申請二套房貸時，購房人可將第一套房進(jìn)行抵押，這樣二套房貸就可以按照基準(zhǔn)利率計算。

    成思危：樓市將回歸理性

    在18日召開的“2010年投資與理財年會”上，原全國人大常委會副委員長成思危表示，在中央出臺一系列貨幣、土地和稅收等政策后，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)理性回歸。隨著調(diào)控重心轉(zhuǎn)移到保障和民生等基礎(chǔ)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場將回歸以消費(fèi)為主導(dǎo)而非炒作投資主導(dǎo)的市場。

    “現(xiàn)在的房地產(chǎn)上漲是最后的瘋狂。”清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來較為快速的下滑。

    李稻葵表示，不能再以調(diào)整的思路看待房地產(chǎn)行業(yè)，而應(yīng)將2010年看做新一輪房地產(chǎn)市場改革元年。一系列政策舉措明確地表明了政府的決心，投資者必須看到這一變化。他說：“因為政府意愿在，老百姓抱怨在，兩頭的壓力會促使地方政府采取根本性措施著力開發(fā)保障性住房，加大供給。”

    郭士英：房價調(diào)整將持續(xù)一兩年

    方正商學(xué)院副院長郭士英在18日召開的“2010年投資與理財年會”上表示，房地產(chǎn)市場已是中國經(jīng)濟(jì)中較大的堰塞湖，短期調(diào)整在所難免。目前，主要地區(qū)都已超越“房地產(chǎn)貸款占比20%、空置率10%”這一國際警戒線，房價收入比嚴(yán)重失衡，由于貨幣政策可能出現(xiàn)反向變動，上漲過快的房價可能在2010年下半年開始調(diào)整。他表示，北京通州及廣州的房價已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計調(diào)整將持續(xù)一到兩年的時間，其中泡沫較大的房地產(chǎn)市場平均降幅有可能達(dá)到20%。這種調(diào)整應(yīng)看做是行業(yè)過快上漲的自發(fā)調(diào)整，同時恰逢政策打壓需要。2011年底，調(diào)整結(jié)束后資產(chǎn)價格又將再度迎來上漲期。

    從投資角度來看，郭士英預(yù)計，房地產(chǎn)主要投資價值將向三四線城市深入拓展，這與目前主要針對部分房價上漲過快城市進(jìn)行調(diào)控的政策基調(diào)相符。長期來看，由于房地產(chǎn)的支柱地位及產(chǎn)業(yè)鏈條根深蒂固，前景不容懷疑。只有在2018年到2020年間，中國社會正式進(jìn)入老齡社會，65歲以上年紀(jì)的人口有可能占到10%-15%，屆時房地產(chǎn)市場將在大趨勢上遭遇拐點(diǎn)。

    潘石屹：成交量將迅速下降

    SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控新政對住房市場的影響將很快見效，住房成交量將迅速下降，住房價格的變化將在一個月內(nèi)見分曉。

    潘石屹說，以租金回報率與銀行按揭貸款利息的差距來估算，第一季度上海住宅的回報率為2.3%，北京為2.9%，而銀行按揭貸款利率為6.5%（二套房利率），相差約-4%。根據(jù)香港房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，兩者之差超過-3%，房價一定會出現(xiàn)大跌。但潘石屹強(qiáng)調(diào)，最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對住宅市場，商業(yè)和寫字樓市場不會受到影響。（中國證券報）